In un nostro precedente intervento del 21 novembre 2023 – ATTENZIONE ALLE CESSIONI DI IMMOBILI OGGETTO DI SUPERBONUS -, avevamo anticipato l’intenzione del Governo di tassare le cessioni, effettuate con finalità prevalentemente speculative, di immobili sui quali si era beneficiato del cosiddetto Superbonus.
La conferma, che ritroviamo nella Legge di Bilancio 2024, ora dispone che, per tutte le cessioni effettuate a partire dal 1 gennaio 2024 è imponibile la plusvalenza da cessione di un immobile nei successivi 10 anni dalla fine dei lavori agevolati con Superbonus.
La vendita di dette unità immobiliari nei successivi 10 anni dalla conclusione dei lavori superbonus genera una plusvalenza imponibile che, esemplificando, potrà essere quantificata nel seguente modo, in base alle casistiche di seguito riportate:
– Immobile ceduto entro i 5 anni dall’acquisto o costruzione: in caso di cessione di tali immobili, ai fini della quantificazione della plusvalenza tassabile, non si terrà conto dei lavori eseguiti col Superbonus con sconto in fattura o cessione del credito che, pertanto, non potranno essere sommati al costo di acquisto o di costruzione, con la conseguenza che dalla differenza tra il costo di acquisto (puro) o di costruzione ed il valore della vendita emergerà una plusvalenza tassabile;
– Immobile ceduto oltre i 5 anni ma entro 10 anni dall’acquisto o costruzione: in questo caso, ai fini della quantificazione della plusvalenza tassabile, si terrà conto del 50% dei lavori eseguiti col Superbonus con l’opzione dello sconto in fattura o cessione del credito e, pertanto, la plusvalenza derivante dalla vendita verrà fuori dal costo di acquisto + 50% dei lavori agevolati – valore della vendita.
Da questo “giro di vite” saranno esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei 10 anni precedenti alla cessione ovvero, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la vendita dovesse essere decorso un periodo inferiore a 10 anni, per la maggior parte di tale periodo.
Saranno altresì esclusi coloro che hanno sostenuto le spese per i lavori agevolati e che usufruiscono del Superbonus in detrazione dalle imposte sui redditi in dichiarazione, quindi senza aver esercitato l’opzione dello sconto in fattura o cessione del credito.
Parimenti, saranno salvi da questa “indiretta” ripresa a tassazione delle agevolazioni, i lavori agevolati da bonus edilizi diversi dal Superbonus.
Per tali immobili acquisiti o costruiti da oltre 5 anni, alla data della cessione, andrà rivalutato il prezzo di acquisto o il costo di costruzione, così come calcolato per effetto delle novità introdotte dalla Manovra 2024, in base alla variazione ISTAT, al fine di accrescere il costo di acquisto da contrapporre al prezzo di vendita per il calcolo della plusvalenza.
Infine, è stato confermato che la plusvalenza potrà essere assoggettata, se più favorevole rispetto alla tassazione ordinaria Irpef, ad una imposta sostitutiva del 26% da richiedere all’atto del rogito e che sarà assolta per il tramite del notaio rogante.
Autore: Luigi Romano