E’ stata definitivamente approvata la manovra 2024 (Legge n. 213/2023 pubblicata in G.U. n. 303 del 30/12/2023), in vigore dal 1 gennaio 2024, che contiene importanti novità, tra l’altro, in campo fiscale.
Oggi ci concentreremo, in particolare, sulle modifiche in materia fiscale in relazione alle locazioni “brevi”.
– LOCAZIONI BREVI
Con le modifiche apportate dalla Legge di Bilancio, le locazioni di unità abitative di durata non superiore a 30 giorni stipulate da persone fisiche, non professionali, assoggettate a cedolare secca, l’aliquota ordinaria passa al 26% sugli immobili locati successivi al primo.
Continuerà invece ad applicarsi l’aliquota del 21% per i contratti di locazione breve relativi ad una sola unità immobiliare, scelta dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi.
Si tenga conto che, come già previsto in precedenza (Legge di bilancio 2021), la locazione di più di 4 immobili abitativi è considerata di natura “imprenditoriale” e pertanto non è applicabile la “tassa piatta” o cedolare secca.
In sintesi:
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Immobili in locazione breve |
Aliquota cedolare secca |
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1 solo immobile abitativo |
21% |
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da 2 a 4 immobili abitativi |
1 immobile sconta il 21% (a scelta del contribuente); gli altri al 26% |
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da 5 immobili abitativi in su |
attività d’impresa, con tutti gli adempimenti del caso |
Esemplificando, In caso di 4 immobili abitativi per i quali si è ha optato per la cedolare secca, col primo concesso in locazione breve, il secondo in locazione ordinaria, il terzo con contratto di locazione a canone concordato ed il quarto sempre con locazione breve (max 30 giorni), si avrà la seguente situazione:
– il primo (locazione breve) applica la cedolare “ridotta” del 21% (da selezionare in dichiarazione);
– il secondo (locazione classica 4+4) applica la cedolare “ordinaria” (non essendo una locazione breve) del 21%;
– il terzo (canone concordato 3+2) applica l’aliquota agevolata al 10%;
– il quarto (locazione breve) applicherà la nuova aliquota “base” prevista per le locazioni brevi al 26%.
INTERMEDIAZIONE IMMOBILIARE
Nel caso in cui vi sia un soggetto che gestisce portali telematici nel campo immobiliare o svolge attività di intermediazione immobiliare, che incassa i canoni per conto del proprietario o che interviene nel pagamento, dovrà operare una ritenuta del 21% all’atto del versamento (o riversamento di quanto ricevuto dal cliente) al locatore.
Tale ritenuta, operata dal gestore o intermediario, sarà considerata a titolo d’imposta solo in presenza di un unico immobile abitativo locato e per il quale si è optato per la cedolare secca.
Diversamente, in presenza di più immobili, per i successivi al primo sarà cura del contribuente “integrare” con versamento del restante 5%, in dichiarazione dei redditi, la ritenuta operata dall’intermediario, da cui riceverà apposita certificazione.
Da ultimo, sempre in tema di intermediazione locazioni immobiliari, stavolta svolta da soggetti non residenti, a seguito della sentenza UE del 22.12.2022 (caso AirBnB) che ha obbligato il colosso a patteggiare con l’Erario per un importo di 576 milioni di euro, rispetto agli oltre 779 milioni richiesti da Agenzia Entrate, viene disposto che la ritenuta del 21% (trattenuta dal soggetto intermediario) sull’ammontare dei canoni/corrispettivi continuerà ad applicarsi (cosa che in passato non avveniva sempre), ed in relazione al versamento ed alla certificazione delle ritenute operate (mod. 770) dovrà provvedere direttamente la stabile organizzazione del soggetto estero, se presente sul territorio italiano o, in mancanza, attraverso un proprio rappresentante fiscale.
Autore: Luigi Romano